从银行获取贷款，目前主要有2种方式：一种是信用贷款，不需要抵押和质押，凭借的是借款人的信用；另一种是抵押和质押贷款，质押贷款使用的少，在现实的融资当中，抵押贷款发生的最多，而且多以住房为抵押物申请抵押贷款。

贷款的多少，主要由房产的价值和贷款成数决定。

在房产抵押贷款中，要对房产进行评估。银行根据评估公司的评估价格，按一定的贷款成数，给予借款人借款额度。但需要注意的是，房产的销售并不是房产的评估价值。在现实中，房产的评估价格一般要低于房产的销售价格。

贷款成数，就是银行在审批贷款时，抵押物（房产）的评估价进行一个打折，这个打折的幅度就称为贷款成数，即贷款总额占整个抵押物价值的比例。以10%为一个成数单位，例如，房产评估价值为100万，贷款70万元，那么这笔房产抵押贷款的成数就是7成。从目前来看，银行对于房产抵押贷款的成数一般控制在8成到6成之间，即房产评估价格的80%至60%。大型银行抵押贷款成数低，小型银行抵押贷款成数高。

新房的价值和上升空间比较高，所以，新房一般可以贷到房产评估价的70%左右。不过根据房产类型的不同，最高贷款成数也是有影响的。如个人商品住宅抵押贷款成数最高，为70%。而写字楼、商铺的抵押贷款成数最高只有50%；厂房抵押贷款成数最高只有40%。

二手房的价值和上升空间比较低，所以，二手房一般只能贷到房产评估价的50%左右。

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